¿Te Conviene Comprar un Apartamento para Alquilarlo?
Hagamos los Números…
Invertir en bienes raíces para alquilar es una estrategia que muchas personas consideran, pero ¿realmente es una buena inversión? Como experta en finanzas, te mostraré cómo hacer los números para tomar una decisión inteligente.
Ejemplo Práctico: Apartamento de US$150,000
Supongamos que quieres comprar un apartamento con las siguientes condiciones:
- Precio del apartamento: US$150,000
- Enganche (30% del precio): US$45,000
- Monto financiado: US$105,000
- Tasa de interés del préstamo: 7% anual
- Plazo del préstamo: 20 años
Cálculo de la Cuota Mensual del Préstamo
Usando una fórmula de préstamos hipotecarios, la cuota mensual aproximada sería:
US$814/mes
Otros Gastos Mensuales
Para determinar la renta que debes cobrar, no solo debes cubrir la hipoteca. También debes considerar:
- Mantenimiento y seguros: US$150
- Impuestos sobre la propiedad: US$100
- Vacancias (períodos sin inquilino): US$100 (aproximadamente 1 mes vacante al año)
- Otros gastos administrativos: US$50
Total de gastos mensuales adicionales: US$400
Cálculo de la Renta Mínima Necesaria
Para que la propiedad se pague sola y no te genere pérdidas, la renta mínima debería ser:
US$814 (hipoteca) + US$400 (otros gastos) = US$1,214/mes
Rentabilidad y Aspectos a Considerar
- Si puedes alquilarlo en US$1,500 o más, el negocio puede ser atractivo, ya que te quedaría un flujo de caja positivo de US$286 mensuales.
- Si la renta de mercado en la zona está por debajo de US$1,200, podrías estar perdiendo dinero cada mes.
- La apreciación del inmueble también juega un papel importante, pero no debe ser el único factor para decidir.
- Evalúa otras opciones de inversión, como invertir en fondos de bienes raíces, compra de tierra (a largo plazo) u en fondos bursátiles. Al final, lo que debe imperar es que realmente ¨ganes¨ dinero mensual si ese es tu objetivo. Si te toca sacar algo de tu bolsa con una inversión como ésta, evalúa si realmente estás en la capacidad de hacerlo para que tu inversión no se convierta en tu peor dolor de cabeza.
Conclusión: ¿Es una Buena Inversión?
Si la renta en la zona justifica la inversión y logras un flujo de caja positivo, podría ser una excelente decisión. Podrías considerar, incluso, si te es posible, dar un enganche mayor. Si el enganche es menor, los numeros acá arriba sería mayores. Sin embargo, si los números no cuadran o los costos adicionales son muy altos, quizás sea mejor buscar otras alternativas de inversión con mejor rendimiento.
Antes de tomar una decisión, haz los números y analiza el mercado de alquileres en la zona. Una buena inversión no se basa solo en la intuición, sino en datos concretos.
Finalmente, te sugiero que siempre tenga en tu móvil una app de finanzas descargada donde puedas hacer cálculos rápidos y evaluar qué es lo que más te conviene.
Te recomiendo: Ez Calculators, Fintonic o Monefy.
¡Haz que tu dinero trabaje para ti de manera inteligente!
Claudia.
